Rapport ABNAMRO: Te veel eengezinswoningen voor te weinig gezinnen
Het aantal eengezinswoningen is tweemaal zo groot als het aantal gezinnen waar deze woningen voor bedoeld zijn en deze onbalans neemt de komende decennia verder toe. Dit meldt ABNAMRO vandaag.
Juist de vraag naar eenpersoons- en ouderenwoningen groeit
Het aantal gezinnen groeit nauwelijks en nog meer eengezinswoningen worden bijgebouwd, terwijl juist de vraag naar eenpersoons- en ouderenwoningen groeit. Wanneer de ‘babyboomgeneratie’ overlijdt, komen bovendien veel eengezinswoningen vrij en dreigen leegstand en waardedalingen. Omdat het huidige beleid hier te weinig rekening mee houdt, is een andere kijk op de woningbouwopgave nodig.
Eengezinswoning
Meer dan 60 procent van de Nederlandse woonvoorraad bestaat uit eengezinswoningen. Dat zijn 5,2 miljoen van de 8,3 miljoen huizen in Nederland. Eengezinswoningen zijn ontworpen om een gezin te huisvesten, dat wil zeggen een huishouding met een of meer volwassenen met minimaal een kind. Problematisch is dat er maar 2,7 miljoen gezinnen zijn om de 5,2 miljoen eengezinswoningen te bewonen. Dit toont een fundamentele mismatch tussen vraag en aanbod in de Nederlandse huizenmarkt.
Vergrijzing
Zelfs als geen enkele nieuwe eengezinswoning meer wordt bijgebouwd, zal er in 2050 nog steeds een overschot aan eengezinswoningen zijn. Het aantal gezinnen in Nederland groeit naar verwachting van 2,7 miljoen nu naar 3 miljoen in 2050. Met het huidige aantal van 5,2 miljoen eengezinswoningen betekent dit in 2050 nog steeds een overschot van 2,2 miljoen van deze woningen. Zonder interventie wordt dit probleem dus niet opgelost.
Bijbouwen eengezinswoningen verergert de onbalans tussen vraag en aanbod
Daar komt bovenop dat nog 270.000 extra eengezinswoningen gepland zijn om tussen nu en 2050 te worden bijgebouwd. Het bijbouwen van nieuwe eengezinswoningen verergert de onbalans tussen vraag en aanbod. “Bouwen, bouwen, bouwen” is nu het motto, maar dit moet dan wel selectief gebeuren.
Appartementen voor ouderen en eenpersoonshuishoudens
Aan andere typen woningen is juist een tekort, specifiek aan appartementen voor ouderen en eenpersoonshuishoudens. Het woningaanbod in Nederland is gericht op de samenleving van 50 jaar geleden. Maar sindsdien zijn er relatief veel minder gezinnen en is het aandeel eenpersoonshuishoudens verdubbeld. Het woningaanbod sluit simpelweg niet meer aan op de samenleving van de 21ste eeuw.
Overlijden generatie babyboomers
Doordat veel eengezinswoningen van de babyboomgeneratie de komende decennia tegelijk de markt op komen, worden de risico’s van deze onbalans zichtbaar. Van alle ouderen tussen de 65 en 74 jaar woont momenteel 70 procent in een eengezinswoning. Tussen nu en 2050 komen meer dan 900.000 van deze woningen vrij bij het overlijden van deze generatie. De vraag naar eengezinswoningen is onvoldoende om dit aanbod op te vangen. Dit leidt tot een hoger risico op leegstand en waardedalingen.
Op andere manier naar woningbouwopgave kijken
Om de scheefgroei binnen de woonvoorraad structureel en langdurig aan te pakken moeten de overheid, de investeerders en de ontwikkelaars op een andere manier naar de woningbouwopgave kijken. Hierbij moeten zij goed letten op het type huis dat de toekomstige bevolking nodig heeft. Zo moet het overheidsbeleid vooral gericht zijn op het bevorderen van de bouw van eenpersoons- en ouderenwoningen. Aan investeerders en ontwikkelaars is dan de opdracht om deze woningen te realiseren en zo de onbalans tussen vraag en aanbod weg te werken.
Het realiseren van een geschikter woningaanbod in Nederland
Om de risico’s van het overaanbod van eengezinswoningen te voorkomen is de oplossing simpel: zet niet in op de bouw van nog meer eengezinswoningen, maar investeer vooral in woningen voor eenpersoonshuishoudens en ouderen. Door geschikte woningen voor ouderen te bouwen wordt de doorstroom versneld en kunnen meer mensen een geschikte woning vinden. Naast doelmatige nieuwbouw kunnen deze woningen ook worden gerealiseerd door in te zetten op optoppen, transformatie en verdichting. Zoals Rijksbouwmeester Alkemade het zegt: “Voeg de juiste woningen aan een woonwijk toe en werk tegelijk aan een groenere omgeving en betere openbare ruimtes. Dan sla je twee vliegen in een klap.”
Richten op ouderenwoningen
Investeerders en overheden, zowel nationaal als lokaal, zouden zich daarnaast moeten richten op ouderenwoningen zonder daar per se een zorgcomponent aan te koppelen. Uit onderzoek blijkt dat ouderen vaak geen woning kunnen vinden vanwege het beperkte lokale aanbod of omdat beschikbare woningen niet voldoen aan de wensen. Door de zorgcomponent weg te halen wordt het makkelijker om geschikte ouderenwoningen te realiseren. Hoewel de rijksoverheid heeft aangekondigd geld vrij te maken voor seniorenwoningen, richten de plannen zich nu nog veelal op seniorenhuisvesting met een zorgcomponent. Door de koppeling met zorg los te laten, ontstaat een grote kans op versnelling in het aanbod van seniorenhuisvesting.